เรื่องต้องรู้ก่อน ซื้อที่ดิน ที่ดินเปล่า สร้างบ้าน ต้องพิจารณาอะไรบ้าง?
เชื่อเลยว่า หลาย ๆ คน คงกำลังมองหา ที่ดิน สวย ๆ ทำเลดี ๆ เอาไว้สร้างบ้านกันอย่างแน่นอน และการเริ่มต้นสร้างบ้านจากที่ดินเปล่า ก็มีรายละเอียดอีกมากมายที่ต้องศึกษาก่อน บทความนี้ KACHA มีคำแนะนำดี ๆ ข้อควรรู้ก่อน “ซื้อที่ดิน” ถ้าคิดจะซื้อ ที่ดินเปล่า สร้างบ้าน ต้องดูอะไรบ้าง มาฝากกัน ไปดูกัน
ก่อนจะ ซื้อที่ดิน ต้องรู้อะไรบ้าง?
การซื้อ ที่ดินเปล่า สำหรับปลูกบ้านนั้น อาจจะไม่ง่ายอย่างที่คิด เช่นการจ้างผู้รับเหมา การเลือกซื้อวัสดุอุปกรณืต่าง ๆ และต้องคอยคุมงานก่อสร้างอีก ดังนั้น การสร้างบ้านเอง ก็มีข้อดีหลายอย่างที่คุ้มค่า คือ ได้แบบบ้านที่ตรงใจ เลือกวัสดุเอง แพลนการตกแต่งจัดวางเฟอร์นิเจอร์ได้อย่างอิสระตามชอบ และที่สำคัญ ยังช่วยประหยัดงบประมาณลงไปได้มากเลยทีเดียว แต่อย่างไรก็ตาม ก่อนคิดจะซื้อที่ดิน ควรคำนึงเรื่องต่าง ๆ ดังนี้
1. ทำเล
เารเลือก ทำเลที่ดิน ต้องดูว่า บริเวณโดยรอบ อำนวยความสะดวกให้กับคุณขนาดไหน เช่น การเดินทางไปที่ทำงานสะดวกหรือไม่ หากเกิดเหตุฉุกเฉินสถานพยาบาล และสถานีตำรวจอยู่ไกลแค่ไหน ที่สำคัญ ต้องคำนึงถึงความปลอดภัย อย่าเลือกพื้นที่เปล่าเปลี่ยว ซึ่งเสี่ยงต่อการถูกปล้นจี้ได้
การศึกษาเรื่องของ ผังเมือง ให้ละเอียด ถือเป็นสิ่งสำคัญมาก ๆ เพื่อจะได้รู้ว่า ที่ดินบริเวณที่ซื้ออยู่ในพื้นที่โซนไหน ควรหลีกเลี่ยงการอยู่ในโซนอุตสาหกรรม และโซนโรงงาน เนื่องจากไม่เหมาะกับการสร้างที่อยู่อาศัย และสามารถทำให้เกิดปัญหาทางด้านมลพิษต่าง ๆ ได้
2. ราคา
อีกหนึ่งปัจจัยหลักที่สำคัญที่สุดสำหรับการซื้อ-ขายที่ดิน ยิ่งทำเลโดยรอบดีแค่ไหน ราคายิ่งดีดตัวสูงขึ้นไปมากเท่านั้น บางครั้งอาจเจอนายหน้าแอบโก่งราคาขาย ทางที่ดีไม่ควรใจร้อน และตัดสินใจซื้อในทันที ต้องตรวจสอบ ราคาประเมิน ของที่ดินนั้น ๆ ก่อน การประเมินแบ่งเป็น 3 ประเภท คือ ราคาประเมินที่ดินของกรมธนารักษ์ ราคาประเมินที่ดินของภาคเอกชน และราคาตลาด โดยมีวิธีตรวจสอบ ดังนี้
- ราคาประเมินที่ดินของกรมธนารักษ์ ราคาที่ดินซึ่งประเมินโดย กรมธนารักษ์ เป็นองค์กรของรัฐบาล สามารถตรวจสอบผ่านระบบออนไลน์ได้ที่ assessprice.treasury.go.th
- ราคาประเมินที่ดินของภาคเอกชน เป็นการประเมินราคาโดยผู้เชี่ยวชาญด้านราคาที่ดินจากภาคเอกชน สามารถยื่นตรวจสอบได้ผ่านบริษัทประเมินราคาที่ดิน บริษัทที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ สถาบันการเงินต่าง ๆ โดยจะอิงจากราคาประเมินที่ดินของกรมธนารักษ์ และราคาตลาด แล้วกำหนดเป็นราคากลางของตัวเอง
- ราคาตลาด คือ ราคาที่ประเมินจากการซื้อขายที่ดินโดยรอบพื้นที่นั้น ๆ ซึ่งราคาขึ้นอยู่กับผู้ขายได้ตั้งไว้ ซึ่งราคาอาจสูงหรือต่ำกว่าราคาประเมินอื่น ๆ ขึ้นอยู่กับดุลพินิจของผู้ขาย โดยสามารถตรวจสอบได้จากประกาศลงขายต่าง ๆ
เมื่อได้ราคาประเมินทั้ง 3 ประเภทแล้ว ก็นำมาเปรียบเทียบกัน หากราคาที่ผู้ขายเสนอมาใกล้เคียงกับที่คำนวณได้ ถือว่าคุณได้ที่ดินในราคาที่เหมาะสมแล้ว แต่ถ้าหากค้นหาราคาประเมินที่ดินไม่เจอ ให้วิเคราะห์จากราคาขายเฉลี่ยของที่ดินในละแวกใกล้เคียง
3. ทิศทางของพื้นที่
นอกจากสิ่งอำนวยความสะดวกรอบ ๆ บริเวณในปัจจุบันแล้ว ทิศทางของพื้นที่โดยรอบก็สำคัญ เพราะโอกาสที่ทำเลรอบ ๆ จะพัฒนาให้มีความเจริญมากขึ้นในอนาคตได้ เช่น แผนการเปิดห้างสรรพสินค้าต่าง ๆ การก่อสร้างโครงการหมู่บ้าน หรือแนวโน้มที่จะมีทางด่วน และรถไฟฟ้าตัดผ่านในอนาคตนั่นเอง
4. การเข้าถึงสาธารณูปโภค
แน่นอนว่าสาธารณูปโภคอย่าง ไฟฟ้า และน้ำประปา ปัจจัยพื้นฐานที่ทุกบ้านจะขาดไม่ได้ อีกทั้งปัจจัยรอง เช่น สัญญาณโทรศัพท์ และการให้บริการอินเตอร์เน็ตก็เป็นสิ่งสำคัญสำหรับยุคสมัยนี้ไม่แพ้กัน จึงต้องทำการตรวจสอบกับทางภาครัฐ และผู้ให้บริการเครือข่ายต่าง ๆ ให้ดีก่อนที่จะซื้อที่ดินด้วย
5. น้ำต้องไม่ท่วม
อีกหนึ่งสิ่งที่ต้องคำนึง ก่อนการตัดสินใจซื้อที่ดิน ที่ดินเปล่า นั่นคือเรื่องของน้ำท่วม นั่นเอง อย่าลืมตรวจสอบประวัติของพื้นที่นี้ให้ดีว่า เคยประสบปัญหาน้ำท่วมหรือไม่ เพื่อป้องกันปัญหาที่จะเกิดขึ้นในอนาคต ตรวจสอบระดับน้ำขึ้น-น้ำลงสูงสุดในแต่ละฤดูกาลอย่างละเอียด หากมีการพบว่าระดับน้ำเคยขึ้นมาจนล้นตลิ่ง ให้หลีกเลี่ยงการซื้อที่ดินบริเวณนั้นทันที รวมถึงตรวจสอบความแข็งแรงของตลิ่งด้วยว่า มีโอกาสทรุดหรือไม่ รวมไปถึงอัตราการถูกกัดเซาะของหน้าดินในแต่ละปีด้วย
6. ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ
อย่าลังเลที่จะใช้บริการของผู้เชี่ยวชาญต่าง ๆ ให้ช่วยตรวจสอบอีกครั้งในหลาย ๆ ด้าน เพื่อให้ตัดสินใจได้อย่างมั่นใจขึ้น เช่น ด้านทำเลที่ดิน ด้านสถาปัตยกรรม และด้านกฎหมาย เพื่อให้มีข้อผิดพลาดจากการซื้อน้อยที่สุด โดยในแต่ละครั้งอาจต้องจ่ายเงินเพื่อเป็นสินน้ำใจตอบแทนด้วย
7. กฎหมาย
ในการก่อสร้างที่พักอาศัยนั้น ควรรู้ถึงข้อกฎหมายเบื้องต้น คือ ระยะร่นของที่ดิน เพื่อดูว่าการปลูกสร้างบ้านของเรานั้น ต้องห่างจากถนน หรือพื้นที่สาธารณะเท่าไหร่ และยังช่วยในการคำนวณหาขอบเขตของบ้านที่จะสร้าง นอกจากนี้ ควรตรวจสอบกับทางราชการว่า ในอนาคตจะมีการเวนคืนที่ดินบริเวณนี้หรือไม่ เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาการโดนเวนคืน แล้วต้องย้ายไปที่อื่นอย่างกะทันหัน
อ่านบทความ:
เลือกซื้อที่ดิน ขนาดเท่าไหร่ดี
หน่วยวัดขนาดที่ดิน หน่วยที่นิยมใช้นั่นคือ ตารางวา (ตร.ว.) และยังมีหน่วยอื่น ๆ ที่ใช้ร่วมกัน คือ ไร่ และ งาน
เทียบหน่วยวัดขนาดที่ดิน
- 1 ไร่ = 4 งาน
- 1 งาน = 100 ตร.ว. หรือ 400 ตร.ว. = 1 ไร่
โดยปกติเราเลือกหาที่ดินจากเว็บไซต์ ป้ายติดประกาศ ผู้ขายแต่ละคนอาจติดป้ายในลักษณะที่แตกต่างกัน แต่โดยปกติแล้วหากที่ดินผืนเล็กจะนิยมใช้หน่วย ตร.ว. เพียงอย่างเดียว และหากที่ดินขนาดใหญ่ขึ้นมาอีก จะมีหน่วยเป็นไร่และงานเพิ่มขึ้นมา อาจเขียนประกาศได้หลายวิธี โดยในตัวอย่างดังกล่าวนี้ ทุกข้อจะมีขนาดเท่ากัน ขึ้นอยู่กับว่าผู้ขาย จะเขียนแบบใด เช่น 1 ไร่ 2 งาน 35 ตร.ว. หรือ 1 ไร่ 235 ตร.ว. หรือ 635 ตร.ว. หรือ 1-2-35 ไร่
หน่วยวัดขนาดพื้นที่ใช้สอย
โดยปกติภายในประเทศไทย ใช้หน่วยเป็นตารางเมตร (ตร.ม.) ซึ่งจะเป็นขนาดพื้นที่ใช้สอยภายในบ้าน หรือพื้นที่อื่น ๆ เช่น โรงจอดรถ ชานระเบียง เป็นต้น
บ้านขนาดพื้นที่เท่าไหร่ ถึงจะเหมาะกับเรามากที่สุด ทั้งนี้ทางเว็บขออนุญาตใช้ตัวเลขโดยประมาณ ในการก่อสร้างบ้านชั้นเดียว หรือ 2 ชั้น และเว้นพื้นที่ว่างสำหรับสวนเล็ก ๆ สามารถปรับขนาดได้ตามความเหมาะสมเช่นกัน
- ครอบครัวขนาดเล็ก 1-2 คน มี 1 ห้องนอน พื้นที่ใช้สอย 45-150 ตร.ม. ขนาดที่ดิน 45-80 ตร.ว.
- ครอบครัวขนาดเล็ก 1-3 คน มี 2 ห้องนอน พื้นที่ใช้สอย 80-200 ตร.ม. ขนาดที่ดิน 55-100 ตร.ว.
- ครอบครัวขนาดกลาง 2-5 คน มี 3 ห้องนอน พื้นที่ใช้สอย 150-300 ตร.ม. ขนาดที่ดิน 65-150 ตร.ว.
- ครอบครัวขนาดใหญ่ 4-6 คนขึ้นไป มี 4 ห้องนอน พื้นที่ใช้สอย 200-400 ตร.ม.ขึ้นไป ขนาดที่ดิน 100 ตร.ว. ขึ้นไป
จบไปแล้วข้อควรรู้ก่อน ซื้อที่ดิน ที่ดินเปล่า สำหรับปลูกบ้าน สร้างบ้าน แต่ละอย่างนั้นล้วนแต่มีความสำคัญทั้งสิ้น เรียกได้ว่า เป็นสิ่งที่ต้องพิจารณาก่อนตัดสินใจซื้อที่ดินเลยก็ว่าได้ ลองนำข้อแนะนำที่เรามาแชร์กันนี้ ไปลองประกอบการพิจารณากันดูนะจ๊ะ บทความหน้าจะมีอะไรดี ๆ มาฝากอีกนั้น ติดตามกันด้วยนะ
บทความดี ๆ น่าอ่าน:
- ข้อควรรู้ “ถมดิน” ก่อนสร้างบ้าน ป้องกันปัญหาต่างๆ ที่อาจจะตามมา
- ชนิดของดิน มีกี่แบบ แบบไหนเหมาะกับถมดินสร้างบ้าน
- สาระน่ารู้เกี่ยวกับ “การสร้างบ้าน” ที่ควรรู้!
- ประเภทของ “งานก่อสร้าง” มีกี่แบบ?
- หลักหมุดที่ดิน คืออะไร ทำอย่างไรเมื่อสูญหาย หรือเคลื่อนจากจุดเดิม
- เรื่องน่ารู้ โฉนดที่ดิน มีกี่แบบ? มีความสำคัญอย่างไร?
- เรื่องควรรู้ “รังวัดที่ดิน” ขั้นตอนรายละเอียด และปัญหาที่พบบ่อย
● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ●
KACHA ผู้จัดจำหน่าย เครื่องมือช่างราคาถูก และอุปกรณ์เสริม สำหรับช่างมืออาชีพ ราคาที่คุณจับต้องได้ รับรองสินค้าคุณภาพ บริการหลังการขายที่ประทับใจอย่างแน่นอน!!
อ้างอิงข้อมูลจาก blog.ghbank.co.th, banidea.com
