รู้ก่อนทำ สัญญาเช่าโรงงาน และ สัญญาเช่าโกดัง ต้องระวังอะไรบ้าง?

การเช่าโรงงาน และโกดังสินค้า เป็นอีกหนึ่งสิ่งที่ผู้ประกอบการหลาย ๆ คนที่มีความต้องการที่จะประกอบธุรกิจ หรือขยายธุรกิจ ยังสงสัย และลังเลใจว่า จะลงทุนสร้างโรงงานเอง หรือเลือกเช่าโรงงาน เช่าโกดังคลังสินค้าดีกว่ากัน? บทความนี้ KACHA จะพาไปดูว่าการเช่าโรงงาน เช่าโกดังคลังสินค้าดีอย่างไร มีประโยชน์ของอะไรบ้าง และก่อนทำ สัญญาเช่าโรงงาน สัญญาเช่าโกดัง ต้องรู้และระวังเรื่องอะไรบ้าง ตามไปดูพร้อม ๆ กันเลย

ระยะเวลาสัญญาเช่าโรงงาน สัญญาเช่าโกดังสินค้า มีอะไรบ้าง?

• ระยะเวลาในการเช่าโรงงาน หรือเช่าโกดังคลังสินค้า

ในส่วนของระยะเวลาการเช่า เป็นข้อตกลงระหว่างฝ่ายผู้ให้เช่า และฝ่ายผู้เช่า ทางผู้เช่า อาจระบุความต้องการของตนเองลงไปว่าต้องการเช่ากี่ปี ขึ้นอยู่กับผู้ให้เช่าด้วยว่า จะตกลงหรือไม่ หรือมีระยะเวลาขั้นต่ำในการเช่าอยู่ที่กี่ปี โดยทั่วไปแล้ว ระยะเวลาของสัญญาเช่าขั้นต่ำของอสังหาริมทรัพย์ประเภทโรงงาน โกดัง และคลังสินค้านั้น จะไม่ต่ำกว่า 3 ปี ระยะเวลาของสัญญาเช่าส่วนใหญ่จะอยู่ที่ 3 -6 ปี ขึ้นอยู่กับการตกลงกันระหว่างผู้ให้เช่า และผู้เช่าแต่ละรายด้วย บางกรณีระยะเวลาสัญญาเช่าขั้นต่ำ อาจจะสั้นกว่า 3 ปี เช่น 1 ปี หรือ 2 ปี เป็นต้น

• สัญญาเช่าโรงงานหรือโกดังคลังสินค้าระยะสั้น

ผู้เช่าโรงงาน โกดัง หรือคลังสินค้า ที่เลือกทำสัญญาเช่าระยะสั้น มักมีเหตุผลหลัก คือ มีความคล่องตัวกว่า หากต้องมีการโยกย้ายโรงงาน โกดังคลังสินค้า เช่น ย้ายตามลูกค้า หรือเปลี่ยนเป็นขนาดที่ใหญ่ขึ้น หรือต้องการทดลองอยู่โรงงาน หรือโกดังให้เช่านั้น ๆ ดูก่อนว่ามีความเหมาะสมกับธุรกิจที่ทำมากน้อยเพียงใด เป็นต้น มีข้อดี-ข้อเสีย ดังนี้

• สัญญาเช่าระยะสั้น อาจส่งผลต่อผู้เช่าในกรณีที่หมดสัญญา และต้องการต่อสัญญา หากผู้ให้เช่าขอขึ้นค่าเช่า หรือไม่ต่อสัญญาให้ อาจเกิดผลกระทบต่อธุรกิจได้
• สัญญาเช่าระยะสั้น มีค่าเช่าต่อเดือน และต่อปีที่สูงกว่า เมื่อเปรียบเทียบกับสัญญาเช่าระยะยาว
• สัญญาเช่าระยะสั้น มีความคล่องตัวกว่าหากต้องมีการโยกย้ายโรงงาน หรือโกดังคลังสินค้า เช่น ย้ายตามลูกค้า หรือเปลี่ยนเป็นขนาดที่ใหญ่ขึ้น เป็นต้น
• สัญญาเช่าระยะสั้น หากมีระยะเวลาที่สั้นกว่า 3 ปี ไม่ต้องไปจดทะเบียนที่กรมที่ดิน ผู้เช่าและผู้ให้เช่า สามารถทำสัญญาระหว่างกันเองได้เลย แต่ต้องมีการติดอากรแสตมป์ในสัญญาเช่าในอัตรา 1,000 ละ 1 บาท ไม่ว่าจะเป็นสัญญาเช่าระยะสั้น หรือสัญญาเช่าระยะยาว

เรียกได้ว่า การทำสัญญาเช่าโรงงานโกดังระยะสั้น เหมาะกับผู้ประกอบการ ที่อาจมีแผนในการขยับขยายพื้นที่ใช้งานอยู่แล้วในอนาคต การใช้งานอาคารไม่จำเป็นต้องมีการลงทุนต่อเติมมากมาย มีเครื่องจักร และสินค้า ที่ง่ายต่อการเคลื่อนย้าย เป็นต้น ส่วนใหญ่แล้วสัญญาให้เช่าโรงงาน โกดังคลังสินค้า จะมีระยะเวลาเช่าขั้นต่ำอยู่ 3 ปี หรือผู้ให้เช่าบางแห่งอาจมีระยะเวลาเช่าขั้นต่ำที่น้อยกว่า 3 ปี เช่น 6 เดือน, 1 ปี, หรือ 2 ปี เป็นต้น ขึ้นอยู่กับการตกลงกันระหว่างผู้เช่าและผู้ให้เช่าด้วยนั่นเอง

• สัญญาเช่าโรงงานหรือโกดังคลังสินค้าระยะยาว

ผู้เช่าโรงงานโกดังคลังสินค้าแบบระยะยาวนั้น โดยส่วนใหญ่จะมีเหตุผลมาจากการที่ต้องลงทุนต่อเติม และปรับเปลี่ยนอาคารที่เช่าให้สอดคล้องกับความต้องการด้านการผลิต และจัดเก็บสินค้า การติดตั้ง และเคลื่อนย้ายเครื่องจักรซึ่งมีค่าใช้จ่ายที่สูง การทำสัญญาระยะยาว คือ เพื่อให้คุ้มค่ากับเงินลงทุนเรื่องการต่อเติม และค่าใช้จ่ายด้านเครื่องจักรที่จ่ายไป มีข้อดี-ข้อเสีย ดังนี้

• สัญญาเช่าระยะยาว เป็นข้อผูกมัดที่ยาวนานกว่า อาจส่งผลเมื่อต้องการย้ายสถานที่ เช่น ต้องการขนาดอาคารที่ใหญ่ขึ้น หรือย้ายโลเคชั่น เป็นต้น แต่ติดสัญญาทำให้ไม่สามารถย้ายได้ กรณีแบบนี้ ทำให้การเช่าระยะสั้นได้เปรียบกว่า ในเรื่องความคล่องตัว
• สัญญาเช่าระยะยาว อาจต่อรองได้ค่าเช่าต่อเดือน และต่อปีที่ต่ำกว่า เมื่อเปรียบเทียบกับสัญญาเช่าระยะสั้น
• สัญญาเช่าระยะยาว ไม่ต้องกังวลเรื่องผู้ให้เช่าจะขอขึ้นราคา หรือไม่ต่อสัญญาระหว่างการเช่า เพราะได้ทำสัญญาเช่าระบุระยะเวลาในการเช่า และค่าเช่าที่ชัดเจนไว้แล้วนั่นเอง
• สัญญาเช่าระยะยาว หากมีระยะเวลาที่ยาวกว่า 3 ปี ผู้เช่าและผู้ให้เช่า ต้องไปจดทะเบียนการเช่าต่อเจ้าหน้าที่กรมที่ดิน ตามพื้นที่ที่โรงงานโกดังคลังสินค้าตั้งอยู่ โดยมีค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนสัญญาเช่าอยู่ที่ร้อยละ 1 ของมูลค่าสัญญา

ยกตัวอย่างเช่น ค่าเช่าโรงงาน 100,000 บาทต่อเดือน ระยะเวลาเช่า 6 ปี  | มูลค่าสัญญาจะอยู่ที่ 100,000 บาท x 12 เดือน x 6 ปี = 7,200,000 บาท  | ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนร้อยละ 1 คิดเป็นเงิน 72,000 บาท

เรียกได้ว่า การเช่าโรงงานโกดังคลังสินค้า โดยทำสัญญาระยะยาว เหมาะกับผู้ประกอบการที่มีต้นทุนด้านการต่อเติมอาคาร และการติดตั้งเครื่องจักรที่สูง ระยะสัญญาควรจะยาวเพียงพอให้การต่อเติม ติดตั้งเครื่องจักรที่ลงทุนไปนั้นคุ้มทุน อีกทั้งหากบริษัทของผู้เช่ามีแผนการใช้ขนาดอาคารที่คงที่ชัดเจนโดยไม่มีการเพิ่มหรือลดขนาดอาคารโกดังคลังสินค้า หรือโรงงานในอนาคตอันใกล้ การทำสัญญาเช่าระยะยาวเป็นตัวเลือกที่เหมาะสม เพราะจะทำให้ได้ประโยชน์ด้านการไม่ต้องโยกย้าย และค่าเช่าที่คงที่

ข้อควรรู้ ก่อนทำสัญญาเช่าโรงงานและโกดังสินค้า

1. อ่านสัญญาเช่าอย่างละเอียด และทำความเข้าใจเงื่อนไขต่าง ๆ ในสัญญาอย่างละเอียดทุก ๆ หน้า เช่น เงื่อนไขเรื่องระยะเวลาสัญญาเช่า โดยสัญญาเช่าปกติแล้ว จะมีอายุ 3 ปี ส่วนสัญญาเช่าใด ๆ ที่มีอายุเกินกว่า 3 ปี จำเป็นต้องจดทะเบียนไว้กับกรมที่ดิน นอกจากนี้ อย่าลืมส่วนของราคาค่าเช่าต่อเดือน จำนวนค่ามัดจำ และค่าเช่าล่วงหน้าที่ต้องจ่ายในการเซ็นสัญญาเช่าให้ดีด้วย
2. ดูเรื่องภาษีที่เกี่ยวข้อง และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ โดยภาษีหัก ณ ที่จ่ายในการเช่าโรงงาน โกดังคลังสินค้านั้น ผู้เช่าต้องทำการหัก ณ ที่จ่าย 5% ของค่าเช่า และภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งโรงงานและโกดังคลังสินค้า จะจัดอยู่ในประเภทที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างอื่น นอกจากการประกอบเกษตรกรรม และเป็นที่อยู่อาศัย มีอัตราการเสียภาษีตามมูลค่าราคาประเมินของทรัพย์สินนั้น ๆ ส่วนฝ่ายใดจะเป็นผู้รับชอบภาษีส่วนนี้นั้น เป็นการตกลงระหว่างผู้เช่า และผู้ให้เช่า ซึ่งควรระบุไว้ในสัญญาเช่าให้ชัดเจน ส่วนค่าใช้จ่ายอื่น ๆ จะแตกต่างออกไปตามแต่ผู้ให้เช่าแต่ละราย จะเป็นผู้กำหนด ส่วนใหญ่มักประกอบไปด้วยประกันภัยทรัพย์สิน ค่าส่วนกลาง และค่าน้ำค่าไฟ เป็นต้น
   อ่านบทความ: เรื่องต้องรู้ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คืออะไร?
3. ตรวจสอบความเป็นเจ้าของทรัพย์ที่เช่า ก่อนเซ็นสัญญาเช่าโรงงาน และทำการจ่ายเงินมัดจำ ผู้เช่าควรตรวจสอบความเป็นเจ้าของทรัพย์ที่ต้องการจะเช่าว่า ผู้ที่เราทำสัญญาด้วยนั้น เป็นเจ้าของหรือมีสิทธิ์ในทรัพย์ที่ให้เช่านั้นจริงหรือไม่ เพื่อป้องกันการแอบอ้างที่อาจจะเกิดขึ้นได้ โดยสามารถตรวจสอบได้จากโฉนดที่ดิน หนังสืออนุญาตก่อสร้าง หรือสัญญาเช่าช่วงของทรัพย์ที่จะเช่า เป็นต้น โดยที่ผู้ให้เช่าควรแนบหลักฐานการเป็นเจ้าของทรัพย์ที่เช่าไว้ท้ายสัญญาด้วย
4. ควรระบุขอบเขตหน้าที่ความรับผิดชอบ ในสัญญาควรระบุหน้าที่รับผิดชอบของผู้เช่าและผู้ให้เช่าอย่างชัดเจนว่า ผู้เช่าอาคารต้องดูแลรักษาส่วนไหน และผู้ให้เช่าอาคารต้องดูแลรักษาส่วนไหน เช่น สัญญาเช่าระบุว่าหากเกิดความเสียหายกับอาคาร หรืออุปกรณ์ที่ไม่ได้เกิดจากความประมาท หรือความผิดพลาดของผู้เช่า ผู้ให้เช่าต้องเป็นผู้รับผิดชอบดำเนินการซ่อมแซมแก้ไขในส่วนที่เสียหาย เป็นต้น
5. ผู้เช่าควรศึกษากฎระเบียบของโครงการนั้น ๆ ให้ครบถ้วน เพื่อความเป็นระเบียบเรียบร้อยของโครงการ ซึ่งโดยปกติแล้ว กฎระเบียบของโครงการ ควรระบุอยู่ในสัญญาเช่าด้วยเช่นกัน
6. ผู้เช่าควรตรวจสภาพโรงงาน และโกดังคลังสินค้าที่จะเช่า อีกหนึ่งสิ่งที่ไม่ควรมองข้ามก่อนเซ็นสัญญาเช่า รวมถึงอุปกรณ์ต่าง ๆ ที่อยู่ภายในอาคาร ให้อยู่ในสภาพที่พร้อมใช้งาน หากมีส่วนไหนที่ต้องซ่อมแซม ควรรีบแจ้งต่อผู้ให้เช่า และตรวจสอบจำนวนกุญแจประตูทั้งหมดของทรัพย์ที่เช่าด้วยว่าได้รับถูกต้องครบถ้วนหรือไม่ ควรมีรูปถ่ายสภาพอาคารทั้งภายใน-ภายนอก รวมถึงรายการวัสดุอุปกรณ์ในอาคารโรงงานและโกดังคลังสินค้าที่จะเช่าไว้ด้วย เพื่อไว้อ้างอิงประกอบกับสัญญาเช่าในอนาคตด้วย
7. ตรวจสอบประกันภัยอาคารโรงงาน และโกดังคลังสินค้าที่จะเช่า เช่น การประกันภัยในส่วนของอาคาร และการประกันภัยสำหรับเครื่องจักรอุปกรณ์และสินค้าต่าง ๆ ของผู้เช่า โดยในสัญญาเช่าควรระบุให้ชัดเจนว่า หน้าที่ในการทำประกันภัย ผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าเป็นผู้รับผิดชอบทำประกัน เพื่อเป็นการป้องกันเหตุไม่คาดคิดที่อาจจะเกิดได้ในอนาคต
8. ติดอากรแสตมป์ในสัญญาเช่า เป็นเรื่องที่สำคัญในสัญญาเช่า ควรระบุให้ชัดเจนว่า ฝ่ายใดเป็นผู้เสียค่าอากรแสตมป์ โดยมีอัตราอยู่ที่ 1 บาท ต่อ 1,000 บาทของค่าเช่า ตลอดอายุสัญญาเช่า และต้องดำเนินการติดอากรแสตมป์ภายใน 15 วันนับตั้งแต่ทำสัญญาเช่า เพื่อป้องกันการเสียค่าปรับหากติดอากรแสตมป์ล่าช้า

เช่าโรงงาน เช่าโกดังสินค้า ดีอย่างไร?

• ใช้ทุนน้อยกว่า เพราะเงินทุนที่ใช้ในการเช่าโรงงาน หรือเช่าโกดังคลังสินค้าน้อยมาก เมื่อเทียบกับการซื้อ หรือก่อสร้างคลังสินค้า และโรงงานขึ้นใหม่ ทำให้ผู้ประกอบการอุ่นใจ หมดกังวลเรื่องเงินทุนหมุนเวียนที่จะใช้ในการเริ่มธุรกิจ หรือต่อยอดธุรกิจด้านอื่น ๆ ไปได้
• ใช้เป็นค่าให้จ่ายลดหย่อนภาษีได้ สามารถนำใบเสร็จค่าเช่าคลังสินค้า หรือใบเสร็จค่าเช่าโรงงาน ไปเป็นค่าใช้จ่ายในการลดหย่อนภาษี เป็นตัวช่วยให้ผู้ประกอบการประหยัดเงินในกระเป๋าได้
• ประหยัดค่าซ่อมบำรุง ช่วยคลายความกังวลให้ผู้ประกอบการ เมื่อมีอะไรเสียหาย ไม่ต้องเสียเวลาหาช่างมาซ่อมแซม หรือดึงเงินในบัญชีมาใช้เป็นค่าซ่อมแซมเครื่องมือ หรือค่าบำรุงรักษาระบบต่าง ๆ ที่เสียหายอีกด้วย แต่ทั้งนี้ก็ขึ้นอยู่กับสัญญาในการให้เช่าโรงงานคลังสินค้าของแต่ละที่ด้วย ดังนั้น อย่าลืมอ่านสัญญาในส่วนนี้ให้ละเอียดด้วย
• ผู้ประกอบการจะมีเวลาให้กับธุรกิจ และตัวเองมากขึ้น แน่นอนว่า การทำธุรกิจ ผู้ประกอบการแทบจะต้องสละเวลาทั้งหมดของตัวเอง มาลงแรงให้กับกิจการนั้น ๆ เช่น ดูการก่อสร้างโรงงาน หรือคลังสินค้า การเขียนแบบก่อสร้าง การหาผู้รับเหมา การติดตามงานก่อสร้าง และต้องคอยหาช่างมาซ่อมแซมอาคาร เป็นต้น ดังนั้น การเช่าโรงงาน เช่าโกงดัง คลังสินค้า จะช่วยประหยัดเวลาให้ผู้ประกอบการได้มากกว่า
• สะดวก และรวดเร็วในการโยกย้าย เมื่อธุรกิจของท่านผู้ประกอบการเติบโตขึ้น และการคลังเก็บสินค้าอาจจะไม่เพียงพอ การเช่าโรงงาน หรือเช่าโกดังคลังสินค้า เป็นอีกหนึ่งทางเลือกที่ทำให้ผู้ประกอบการตอบสนองความต้องการทางธุรกิจที่เปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็วได้ดีกว่า มีความยืดหยุ่นกว่า เช่น การย้ายสถานที่ตั้ง หรือการขยายโรงงาน ขยายคลังสินค้า ก็สามารถทำได้อย่างรวดเร็ว หมดกังวลเรื่องงบประมาณที่อาจบานปลายจากการขยายโรงงาน หรือโกดังคลังสินค้าได้
• การเช่าโรงงาน เช่าโกดังสิน มีทางเลือกที่มากกว่า ซึ่งปัจจุบันมีโรงงาน โกดังโกดังคลังสินค้าให้เช่ามากมาย ไม่ว่าจะเป็น ด้านสถานที่ตั้ง ขนาดอาคาร ประเภทอาคาร รูปแบบ และราคา เป็นต้น ผู้ประกอบการสามารถเปรียบเทียบแต่ละตัวเลือก และเลือกคลังสินค้าและโรงงานที่ตอบโจทย์การใช้งานที่สุดได้อย่างง่ายดาย เป็นอีกหนึ่งข้อดีของการเช่าโรงงาน โกดังสินค้า ที่ตอบโจทย์ผู้ประกอบการยุคใหม่ได้ตรงจุดมาก ๆ
• ใช้เวลาน้อยกว่าในการเริ่มต้นธุรกิจ เพราะการสร้างโรงงาน หรือคลังสินค้าโกดังแต่ละหลัง ต้องใช้เวลาเป็นปีกว่าจะก่อสร้างให้แล้วเสร็จ และเริ่มเข้าใช้งานได้ หากเช่าโรงงาน หรือเช่าโกดังคลังสินค้า สามารถหาได้เลยจากการค้นหาใน Google ถือเป็นการประหยัดเวลา สะดวกสบาย ผู้ประกอบการสามารถเริ่มประกอบธุรกิจ หรือขยายธุรกิจได้อย่างทันทีโดยไม่ต้องรอ ทำให้ไม่พลาดโอกาสสำคัญทางธุรกิจ
• หมดปัญหางานเอกสาร เช่น การทำแบบก่อสร้าง ทำสัญญาก่อสร้าง การขอใบอนุญาตก่อสร้าง การทำเรื่องจดทะเบียนขอเลขที่บ้าน ทำเรื่องขอติดตั้งประปา ไฟฟ้า โทรศัพท์ อินเทอร์เน็ต และอื่น ๆ อีกมากมาย ดังนั้น ผู้ประกอบการที่ทำ สัญญาเช่าโรงงาน สัญญาเช่าโกดัง ก็หมดกังวลเรื่องนี้ไปได้เลย เพราะเมื่อเพียงท่านตกลงเช่าโรงงาน หรือเช่าคลังสินค้า ก็สามารถเริ่มประกอบธุรกิจ หรือขยายธุรกิจได้เลยโดยไม่ต้องปวดหัวกับเรื่องเอกสารเหล่านี้อีกต่อไป

เป็นอย่างไรกันบ้างการทำสัญญาเช่าโรงงาน เช่าโกดังสินค้า มีเรื่องที่ต้องรู้ที่เราสามารถ ปฏิบัติตามได้ไม่ยากเลย เรียกได้ว่า การเช่าโรงงาน และเช่าโกดังสินค้า ช่วยให้เราประหยัดทั้งเงินทุน และประหยัดเวลา มีความสะดวกมากกว่า ตอบโจทย์คนฝันอยากมีธุรกิจเป็นของตัวเอง และก็มีข้อดี-ข้อเสีย ที่ควรทำความเข้าใจให้ดีก่อนจะเซ็นต์สัญญาเช่าด้วย เพื่อความราบรื่น และหมดกังวลในระยะยาวนั่นเอง

บทความดี ๆ น่าอ่าน:

• “โรงงาน” มีกี่ประเภท ก่อนสร้างต้องรู้อะไรบ้าง?
• หลังคาโรงงาน ใช้วัสดุแบบไหนดีที่สุด ? ใช้งานได้ คงทนยาวนาน
• รวมเทคนิคจัดระเบียบ “คลังสินค้า” ให้มีประสิทธิภาพทำได้ไม่ยาก
• โกดังสินค้า มีกี่ประเภท เลือกซื้อ/เช่าอย่างไรให้เหมาะกับธุรกิจ

สำหรับใครที่สนใจรถกระเช้า เราขอแนะนำ รถ Xlift ลิฟท์ขากรรไกร หรือ เครนยกของ สินค้าคุณภาพจาก KACHA รับรองความปลอดภัย พร้อมให้บริการหลังการขายสุดประทับใจอย่างแน่นอน

อ้างอิงข้อมูลจาก proindsolutions.com